Ricordiamo che nella legge 220/2012 è stata disposta la responsabilità solidale dei condòmini in regola con i pagamenti con quelli morosi solo in seconda battuta, ossia esclusivamente qualora il creditore risultasse insoddisfatto nonostante l’escussione dei secondi.

Però capito spesso che i Tribunali concedano ai terzi creditori la possibilità di pignorare il conto corrente condominiale e tale blocco ha inevitabilmente effetti anche su quelli in regola con i pagamenti.

Un’utile strumento di informazione per i diretti interessati circa l’esistenza di un debito condominiale è l’attestazione dell’amministratore relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali di cui all’art. 1130, punto 9, c.c. (anch’esso rappresenta una novità rispetto alla normativa in vigore prima del 18 giugno 2013) richiesta dai condòmini in special modo quando si sta compravendendo un immobile.

Con tale dichiarazione, il promittente acquirente viene a conoscenza di eventuali situazioni di morosità in relazione all’immobile che sta acquistando e la relativa richiesta evita spiacevoli sorprese.

In tal modo, lo sfogo naturale di tale dichiarazione è che l’acquirente si trattenga dal prezzo pattuito l’eventuale morosità così da regolarizzare velocemente la situazione debitoria.

Peccato, però, che se è vero che la normativa impone l’obbligo per l’amministratore di rilasciare tale attestazione, non vige, invece, alcun vincolo a richiederla sicchè spesso la morosità permane limitandosi, il subentrato a risponderne solo per l’anno in corso e per quello precedente all’acquisto, ex art. 63 disp att.c.c.

Nonostante le novità introdotte dalla legge 220/2012, dunque, le percentuali di morosità rimangono molto elevate e l’amministratore continua ad avere difficoltà nel mantenere attivi i servizi comuni.

Lo strumento principale dell’amministratore italiano per ottenere il ripianamento dei debiti rimane il decreto ingiuntivo che, sulla base di un piano di riparto approvato dall’assemblea, può anche essere emesso con modalità di immediata esecutività (art. 63 disp att. c.c.).

Tuttavia, si osserva che le attese per ottenere l’emanazione del provvedimento giudiziale, sono di parecchi mesi e dunque anche qualora ci si attivi tempestivamente con tale azione, nel frattempo si corre comunque il rischio di azioni da parte dei terzi creditori che possono consistere in sospensioni nella fornitura di servizi comuni o a loro volta in ulteriori decreti ingiuntivi.