Come riuscire a vendere una casa ereditata?

La comunione dei beni

In caso di successione capita spesso che un immobile vada in quote a diversi soggetti. Si parla pertanto di comunione dei beni e si fa riferimento alle norme relative alla comunione, art. 1100 c.c.

Tutto liscio se tutti i comproprietari sono d’accordo per vendere; ma se manca l’unanimità?

Per varie motivazioni, anche le più disparate, capita che un immobile resti non solo invenduto ma anche “a disposizione” per molto tempo, con conseguenze sia sul valore / stato di conservazione dell’immobile che sulle teschi di chi si trova a pagare Imu e Tasi con aliquote da casa “a disposizione” anche se per la propria rispettiva quota.

 

Caso 1 Tutti d’accordo a vendere

La vendita è approvata da tutti, per iscritto. Si guarda in questo caso alle operazioni straordinarie all’interno della comunione: art. 1108 c.c.  co.3

Caso 2 Non tutti d’accordo a vendere

Non potendo obbligare un soggetto alla vendita si può chiedere lo scioglimento della comunione e quindi la suddivisione.

Da qui in poi serve l’assistenza di un professionista, un legale.

Alcuni passi previsti dal codice

Se possibile, ciascuno può chiedere l’assegnazione in natura della propria quota in beni  (art.718 cc.).

Considerando che un immobile non sempre è divisibile, e se lo è potrebbe richiedere un dispendio di risorse, non appare molto agevole la divisione in natura, (art.1114 cc.), anche perchè potrebbero esserci quote diverse tra i proprietari;

Quando l’immobile non è divisibile si deve puntare sull’assegnazione ad uno degli aventi diritto (tra quelli aventi quote maggiori se sottoscrivono una richiesta congiunta).

Oppure si opta per la liquidazione di alcuni (art. 720 cc.);

Oppure un giudice procede con la vendita (art. 721 cc.).

In caso di disaccordo tra i comproprietari infatti le condizioni della vendita vengono stabiliti dal giudice.

Non si potrà ad esempio scegliere l’acquirente o il prezzo di vendita.

Se allo scioglimento della comunione si arrivasse alla vendita da parte del giudice allora verrà seguito il percorso dell’esproprio immobiliare del c.p.c. e il ricavato verrà distribuito tra tutti in base alle quote (art. 788 c.p.c.).

Il giudice potrà optare per una divisione in natura e/o vendita.

Il codice di procedura civile prevederebbe un’altra strada che allontana il tribunale. Se non c’è disaccordo sul diritto alla divisione nè sulle quote o ad altre questioni pregiudiziali si può fare riferimento al art.791-bis c.p.c. ed al ricorso congiunto da parte dei comproprietari. Viene cioè affidato ad un professionista il compito di predisporre il progetto di divisione e di disporre la vendita dei beni non comodamente divisibili.

Tale compito può essere affidato anche ad un notaio scelto dalle parti o nominato dal tribunale nel caso le parti trovassero possibile un accordo (art. 730 cc.).

Mediazione obbligatoria

Il D.Lgs. n. 28/2010 all’art. 5, prevede il tentativo di mediazione civile obbligatorio, condizione necessaria alla procedibilità della domanda giudiziale.

Strada che allontanerebbe il tribunale e le limitazioni che poi i soggetti si trovano a subire, soprattutto per quanto attiene al prezzo di vendita.