La cedolare secca deve essere versata dal contribuente in acconto e saldo.

Ai sensi dell’articolo 3, comma 4, D.Lgs. n. 23/2011 la misura dell’acconto è pari al 95%.

Le regole per il versamento dell’acconto della cedolare secca sono le seguenti:

* non è dovuto acconto se l’imposta sostitutiva su cui calcolare l’acconto risulta pari o inferiore a € 51,65;
* l’acconto è dovuto in unica soluzione, entro il 30 novembre, se di importo *inferiore* a € 257,52;
* l’acconto è dovuto in due rate se risulta di importo *pari o superiore* a € 257,52 e va versato nella misura del 40% entro il 16 giugno o 16 luglio (con maggiorazione dello 0,40%) e nella misura del 60% entro il 30 novembre.

Acconti cedolare secca 2013
Per il 2013 il calcolo del versamento acconto 2013 deve essere fatto unicamente sull’imposta sostitutiva dovuta nel 2012.
L’acconto per il periodo d’imposta *non è dovuto* se l’imposta sostitutiva su cui il contribuente deve calcolare l’acconto è pari o inferiore a *€ 51,65* come previsto anche per l’IRPEF.

95% ★     Se inferiore a € 257,52

I oppure Unica rata 30 novembre
Se pari o superiore a € 257,52     Due rate:
• 40%
• 60%     *Prima rata*:
16 giugno(o 16 luglio con maggiorazione dello 0,40%), salvo modifiche

*Seconda rata*:
30 novembre

★ Per il calcolo della seconda rata di acconto 2012 si doveva tener conto della percentuale del 92% (anziché del 95%) in base a quanto previsto dal D.P.C.M. 11 novembre 2011 (riduzione 3% acconto sui redditi e IRAP 2012).

Nell’ipotesi di mancanza dell’anno di riferimento che consente la determinazione dell’acconto su dato storico, l’acconto 2013 non è dovuto. L’acconto non è dovuto quando l’anno di prima applicazione della cedolare secca è anche il primo anno di possesso dell’immobile, considerato che il relativo reddito nel precedente periodo di imposta non è stato assoggettato a imposta.

secondo acconto 2012 cedolare secca

Quindi per procedere ad un corretto calcolo dell’acconto per il 2013 della cedolare secca, occorre prendere in esame il quadro RB, rigo 11, campo 3 dell’UNICO 2013

RIGO RB 11 campo 3
Totale imposta cedolare secca                                    Acconto cedolare secca 2013
Non superiore a € 51,65                                              Non dovuto
Superiore a € 51,65 ma non a € 271,07                   Versamento in unica soluzione entro il 30-11-2013. L’importo da versare è pari al 95%
Superiore a € 271,07                                                   Versamento in due rate pari al: • 38% (40% del 95%) di rigo RB11 c.3 entro la data fissata per il versamento del saldo e del primo acconto ovvero il 16 luglio con la maggiorazione dello 0,40%;
• 54% di rigo RB11, campo 3 (ossia 95% – prima rata) entro il 30.11.2013

Esempio 1:
Canone percepito nell’anno 2012 da inserire nell’UNICO 2013 o nel modello 730/2013: € 4.000

Calcolo degli acconti dovuti per il 2013:
€ 4.000 canone di locazione soggetto a cedolare secca x imposta
sostitutiva 21% = € 840;
€ 840 x 95% (percentuale prevista per l’acconto)= € 798;

L’importo dovuto come acconto è superiore a € 257,52, occorre pertanto
versare l’acconto di € 798 in due rate:

* € 798 x 40% = € 319,20 come primo acconto a giugno o a luglio con la
maggiorazione dello 0,40%;
* Il secondo acconto: € 840 x 95% = € 798 meno l’importo pagato come
primo acconto pari a €uro 319,20, il contribuente deve pagare
l’importo di €uro 478,80 come secondo acconto a novembre 2012.

Esempio 2:

Persona fisica che ha affittato con decorrenza 1° gennaio 2013 un immobile di proprietà esercitando l’opzione per la cedolare secca. Ci si pone l’interrogativo se questo contribuente ha l’obbligo di versare l’acconto 2013 per l’imposta  sostitutiva.

Il locatore non è tenuto ad effettuare alcun acconto per l’anno 2013, previsto nella percentuale del 95% relativo all’imposta sostitutiva dovuta per la cedolare secca in quanto manca un riferimento di base per l’anno di imposta 2012 per  cedolare secca. Il pagamento dell’imposta sostitutiva deve essere eseguito in sede di dichiarazione dei redditi mediante il modello F24 tranne che nell’ipotesi in cui il locatore non decida di versare in via previsionale l’acconto.

F24 – Codici tributo da indicare per la cedolare secca:

• per la prima rata di acconto della cedolare secca, Codice Tributo da indicare nel Modello F24 è: 1840
• per la seconda rata di acconto o unica soluzione della cedolare secca, codice tributo da indicare nel modello F24 è: 1841
• per il saldo della cedolare secca, il codice tributo da indicare nel Modello F24 è: 1842

Registrare il contratto di locazione e affito in ritardo o omesso: termini e scadenza

Nel caso in cui non si sia provveduto a registrare il contratto di locazione entro il termine dei 30 giorni previsti dalla legge, è possibile effettaurlo lo stesso.
Se la registrazione avviene in ritardo o omessa, tale violazione può essere sanata e regolarizzata mediante l’istituto del ravvedimento operoso che consente pagando una sanzione ridotta, interessi di mora e tributo dovuto per l’imposta di registro se si sceglie la tassazione ordinaria, o l’imposta sostitutiva della cedolare secca, e procedere alla registrazione del contratto di locazione anche se a seguito di proroga, risoluzione e cessione degli stessi, ciò pertanto consente anche di mettersi in regola con contratti di affitto in nero e quindi non denunciati al Fisco.

1) Ravvedimento operoso per registrazione contratto di afftto in ritardo e omesso

Tramite ravvedimento operoso, pertanto, i contribuenti possono regolarizzare la loro posizione con il Fisco nel seguente modo:

• Registrazione contratto di locazione entro 90 giorni dal termine di scadenza previsto: pagando l’imposta dovuta, gli interessi di mora e la sanzione ridotta, pari al 12% dell’imposta dovuta (1/10 del 120%) e contestuale presentazione dell’atto di registrazione
• Registrazione contratto di locazione entro entro un un anno dal termine di scadenza previsto: pagando l’imposta dovuta, gli interessi di mora e la sanzione ridotta pari al 15% dell’imposta dovuta (1/8 del 120%) con contestuale presentazione dell’atto di registrazione

2) Ravvedimento operoso per ritardato o omesso pagamento dell’imposta di registro e di cedolare secca

Tramite ravvedimento operoso, il contribuente può regolarizzare la sua posizione con il Fisco per il mancato o tardivo pagamento dell’imposta di Registro o Imposta Sostitutitva della Cedolare Secca dovuta per i contratti di locazione e affitto. Il ravvedimento s’intende perfezionato e quindi la violazione commessa sanata se vi è il pagamento contestuale dell’imposta dovuta + sanzione ridotta + interessi di mora da calcolare per ogni giorno di ritardo.
La sanzione ridotta da applicare, varia a seconda dei termini in cui avviene il versamento avvalendosi del ravvedimento operoso, ovvero:

• Sanzione dello 0,2% per ogni giorno di ritardo (1/15 del 30%): se il versamento viene effettuato entro 14 giorni dalla scadenza
• Sanzione del 3% dell’imposta dovuta (1/10 del 30%): se il pagamento è effettuato dal 15° giorno e comunque entro 30 giorni dalla scadenza
• Sanzione del 3,75% dell’imposta dovuta (1/8 del 30%): se il versamento viene effettuato entro un un anno dalla scadenza.

Va sottolineato che i contribuenti possono ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso per sanare la loro posizione con il Fisco solo se la violazione non è stata già accertata, notificata e contestata da parte dell’amministrazione finanziaria.

Sanzioni in caso di inadempienza

La mancata registrazione del contratto di locazione e di affitto per uso abitativo o commerciale, prevede qualora venga accertata la violazione da parte dell’amministrazione finanziaria, l’applicazione di una sanzione amministrativa, multa applicabile anche in caso di parziale occultamento del corrispettivo e l’omesso o tardivo versamento dell’imposta di registro o cedolare secca sulle annualità successive.

• Omessa registrazione del contratto: Sanzione dal 120% al 240% dell’imposta dovuta
• Parziale occultamento del canone: Sanzione dal 200% al 400% della maggiore imposta dovuta
• Sanzione per Tardivo versamento dell’imposta: 30% dell’imposta versata in ritardo