L’imposta di registro è un’imposta dovuta per la registrazione di alcuni atti giuridici presso l’Agenzia delle Entrate.
Il riferimento normativo fondamentale è il d.p.r. numero 131/1986.
L’imposta di registro è una imposta indiretta (che cioè colpisce il trasferimento di ricchezza: ad es., l’acquisto di un appartamento) ed è dovuta per la registrazione di una scrittura, pubblica o privata, ed è commisurata ai valori espressi nella scrittura medesima.
Che cosa è
L’imposta di registro trae la sua origine dall’obbligo o dalla volontà, da parte dei cittadini, di annotare ogni atto scritto (contratti, scritture private, costituzione di enti o di società, sentenze, decreti, ecc.) presso un registro pubblico, allo scopo di non poterne più modificare la data e il contenuto. Questo registro, tenuto dall’ apposito Ufficio dell’Agenzia delle Entrate, riporta in ordine cronologico tutti gli atti sottoposti a registrazione. L’imposta che deriva da queste operazioni colpisce pertanto, quali trasferimenti di ricchezza, i valori venali (ossia i valori di mercato dei beni) o patrimoniali contenuti negli atti, come la vendita o la locazione di un immobile.
E’ importante ricordare che l’Imposta di registro è alternativa all’IVA, quale altra imposta indiretta: gli atti soggetti a IVA non scontano pertanto l’Imposta di Registro, salvo quanto previsto in materia di locazione e cessione di fabbricati da imprese costruttrici.
Gli atti soggetti a registrazione vengono individuati nei primi quattro articoli del d.p.r. 131/1986, si tratta di:
- atti scritti;
- contratti verbali;
- talune operazioni di società o enti esteri;
- atti formati all’estero.
Gli atti soggetti ad imposta di registro possono essere poi distinti in due fattispecie fondamentali:
- atti soggetti a registrazione in termine fisso, ovvero quegli atti indicati nella parte prima della tariffa allegata al d.p.r. 131/1986 (l’esempio tipico è il termine di scadenza entro il quale il locatore deve registrare obbligatoriamente il contratto di locazione);
- atti soggetti a registrazione in caso d’uso, ovvero quegli atti indicati nella seconda parte della tariffa allegata al d.p.r. 131/1986. Ai sensi della normativa sull’imposta di registro si ha caso d’uso quando un atto si deposita presso le cancellerie giudiziarie nell’esplicazione di attività amministrative o presso le amministrazioni dello Stato per essere poi eventualmente acquisito agli atti.
La differenza fondamentale, dunque, sta nel fatto che per gli atti soggetti a registrazione in termine fisso sussiste l’obbligo di richiesta di registrazione (nei termini previsti dalla normativa sull’imposta di registro), mentre per gli atti soggetti a registrazione in caso d’uso tale obbligo sussiste esclusivamente se ed in quanto l’atto considerato venga registrato.
Come si effettua la registrazione
La registrazione si effettua mediante la presentazione all’Ufficio del Registro di due copie dell’atto (tre copie, di cui una in carta libera, per gli atti pubblici – ossia quelli redatti davanti ad un pubblico ufficiale quale ad es. un notaio – o le scritture private autenticate: sono tali quelle rese davanti ad un pubblico ufficiale che attesta l’identità della persona che sottoscrive), delle quali una viene restituita all’interessato con la data e gli estremi della avvenuta registrazione. Per i contratti di locazione ed altri atti relativi agli immobili è stata attivata una procedura di registrazione telematica, che sostituisce, con identiche caratteristiche, la presentazione diretta all’Ufficio.
Termini per la registrazione
Il termine per effettuare la registrazione varia a seconda del tipo di atto. Sono sottoposti a registrazione obbligatoria:
- tutti gli atti scritti compiuti in Italia;
- i contratti, anche verbali, aventi per oggetto locazioni, trasferimenti di azienda, trasferimento di proprietà o di diritti reali (es: il diritto di abitazione);
- gli atti formati all’estero che comportino trasferimenti pari a quelli sopra indicati.
La legge prevede i casi di registrazione entro un termine fisso ed esso è generalmente fissato in 20 giorni. I contratti di locazione e gli altri atti relativi a diritti sugli immobili dispongono invece di 30 giorni, mentre gli atti formati all’estero di 60 giorni.
Sono invece sottoposti a registrazione solo in caso d’uso, cioè quando una delle parti intenda dimostrare, con l’avvenuta registrazione, l’efficacia temporale del contratto:
- i contratti aventi per oggetto una prestazione di lavoro autonomo;
- le scritture private non autenticate;
- i contratti di locazione “stagionali”, cioè inferiori a 30 giorni nel corso dell’anno.
Imposta di registro: quanto si paga?
La base sulla quale calcolare l’Imposta di registro è costituita dal valore dell’atto ( per le permute – ossia lo scambio della propria proprietà con un’altra -, le donazioni, i contratti di associazione con beni apportati), ovvero dagli importi espressi in esso (per i contratti onerosi traslativi o costitutivi di diritti reali, per i contratti di associazione con apporto di valore), con una aliquota percentuale o in misura fissa, secondo la tariffa prevista dalla legge.
Solo per le cessioni aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, l’acquirente – a determinate condizioni e opportunamente consultato il notaio – può chiedere che la base imponibile sia determinata in base alla rendita catastale rivalutata, a prescindere dal prezzo pattuito (cd. meccanismo del prezzo/valore).
L’imposta applicata in misura proporzionale varia in base al contenuto dell’atto.
Recenti disposizioni di legge hanno inoltre modificato le aliquote applicabili dal 1° gennaio 2014 ai trasferimenti immobiliari, prevedendo una aliquota ridotta al 2% per l’acquisto della prima casa, ed una aliquota al 9% per tutti gli altri casi.
Fra i casi più frequenti:
- contratto di locazione, 2%, con un minimo di € 67 alla registrazione;
- trasferimento di immobili fra privati: 7% (a decorrere dal 1° gennaio 2014, 9%);
- trasferimento di immobili destinati a prima casa: 3% (a decorrere dal 1° gennaio 2014, 2%);
- trasferimenti di terreni non edificabili ad imprenditore agricolo: 8% (a decorrere dal 1° gennaio 2014, 9%);
- trasferimenti di terreni da chiunque non ad imprenditore agricolo: 15% (a decorrere dal 1° gennaio 2014, 9%);
- trasferimenti di altri beni mobili e diritti: 3%:
- cessione di azienda: 3%;
- locazione di beni mobili: 3%;
- locazione di aziende 3% (oltre alla imposta di registro ordinaria sulla parte immobiliare).
Tale elenco non può contemplare tutte le ipotesi di atto soggetto a registrazione, per le quali si rimanda alle tabelle reperibili sul sito dell’Agenzia delle Entrate.
L’importo dell’imposta di registro varia a seconda che la misura sia fissa o proporzionale.
La regola generale per i fabbricati ad uso abitativo prevede che se il contratto considerato è soggetto ad IVA, si applica l’imposta di registro in misura proporzionale; se, invece, il contratto è imponibile IVA, allora l’imposta di registro è dovuta in misura fissa.
Per gli immobili strumentali, in deroga al principi o di alternatività IVA/Registro – ai sensi del combinato disposto dell’articolo 40 del TUR e dell’articolo 5, comma 1, lett. a-bis), della Tariffa, parte prima, del medesimo testo unico, il contratto è soggetto ad imposta di registro in misura proporzionale (1 per cento) a prescindere dal regime IVA di imponibilità o esenzione al quale l’operazione è soggetta.
Ecco due tabelle riassuntive con l’indicazione di quanto si paga per l’imposta di registro in caso di abitazioni civili e fabbricati strumentali all’attività d’impresa.
Imposta di registro per fabbricati ad uso civile:
| IVA | Registro |
|---|---|
| Esente | Proporzionale al 2% |
| Imponibile | Imposta fissa di euro 67 (scrittura privata) o euro 200 (scrittura privata autenticata o atto pubblico) |
Imposta di registro per fabbricati ad uso strumentale:
| IVA | Registro |
|---|---|
| Esente | Proporzionale all’1% |
| Imponibile | Proporzionale all’1% |
Come si calcola l’imposta di registro?
La base imponibile su cui calcolare l’imposta di registro è costituita dal “valore del bene o del diritto che è oggetto del contratto alla data dell’atto” (vedi articoli 43 e seguenti del d.p.r. 131/1986).
Come si paga l’imposta di registro?
L’imposta di registro deve essere versata entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto o, se anteriore, di decorrenza dello stesso.
L’imposta di registro può essere versata:
- con il modello F24 Elementi identificativi, che deve essere presentato dai contribuenti titolari di partita Iva esclusivamente con modalità telematiche, direttamente o per mezzo di intermediari abilitati, utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate e del sistema bancario e postale. I soggetti non titolari di partita Iva, invece, possono presentare il modello anche presso banche o uffici postali;
- richiedendo all’ufficio delle Entrate l’addebito dell’importo sul proprio c/c, utilizzando il modello richiesta di addebito su conto corrente, disponibile anche on-line.
L’imposta di bollo è assolta mediante l’utilizzo dei contrassegni telematici (ancora comunemente chiamate marche da bollo) da acquistare in data non successiva a quella di stipula. In caso di pagamento dell’imposta di registro con richiesta di addebito è possibile richiedere contestualmente anche l’addebito dell’imposta di bollo.
Se la registrazione è richiesta per via telematica, mediante i servizi telematici dell’Agenzia, il pagamento delle imposte è effettuato con addebito su c/c bancario o postale.
I versamenti relativi alla registrazione, alle annualità successive alla prima, alle proroghe, alle cessioni e alle risoluzioni mediante i servizi telematici dell’Agenzia sono effettuati con addebito su c/c bancario o postale.
I codici tributo dell’imposta di registro
Ecco un’utile tabella con tutti i codici tributo relativi all’imposta di registro che il contribuente può utilizzare in caso di necessità:
| Codice tributo | Denominazione |
|---|---|
| 1500 | Imposta di registro per la prima registrazione |
| 1501 | Imposta di registro per le annualità successive |
| 1502 | Imposta di registro per cessioni del contratto |
| 1503 | Imposta di registro per risoluzioni del contratto |
| 1504 | Imposta di registro per proroghe del contratto |
| 1507 | Sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione |
| 1508 | Interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione |
| 1509 | Sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi |
| 1510 | Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi |
La fattispecie imponibile dell’imposta di registro
Per l’imposta di registro, la questione dell’inquadramento della fattispecie imponibile si presenta particolarmente complessa.
In merito al presupposto dell’imposta di registro, infatti, sono state formulate diverse teorie, basate sul diverso peso che di volta in volta viene attribuito alla stipulazione dell’atto o alla registrazione.
In sintesi, la prevalente dottrina giuridico-tributaria ha elaborato le seguenti teorie sulla fattispecie imponibile dell’imposta di registro:
- la teoria della stipulazione, ovvero la teoria prevalente. Secondo la teoria della stipulazione il presupposto/fattispecie imponibile dell’imposta di registro viene individuato nella “stipulazione di un atto scritto o di specifiche categorie di contratti verbali indicate dalla legge, ovvero nella verificazione di un fatto che sia rilavante giuridicamente ai fini fiscali“;
- la teoria della registrazione, ovvero la teoria che individua il presupposto dell’imposta di registro nella registrazione stessa dell’atto. Dall’adempimento formale della registrazione deriverebbe, quindi, il presupposto impositivo dell’imposta di registro;
- la teoria intermedia, ovvero quella teoria che attribuisce la fattispecie imponibile dell’imposta di registro a fatti diversi, a seconda che si parli di atti soggetti a registrazione in termine fisso o di altri atti:
- nel caso di atti soggetti a registrazione in termine fisso, la fattispecie imponibile dell’imposta di registro viene individuata nella “formazione dell’atto scritto, nella stipulazione del contratto verbale o nel compimento dell’operazione della società o ente estero”;
- nel caso degli altri atti, invece, la fattispecie imponibile dell’imposta di registro viene individuata più semplicemente nella “richiesta di registrazione dell’atto”.
L’imposta di registro su immobili acquistati all’asta
Chi acquista un immobile ad una asta giudiziaria sconta le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di € 200 ciascuna, anziché alla aliquota ordinaria (l’imposta di registro sarebbe del 9%) purché, in sede di assegnazione, manifesti l’intento di rivenderlo entro 24 mesi. Il beneficio compete tanto alle persone fisiche quanto alle persone giuridiche, e termina il 31.12.2016 . Nel caso in cui l’immobile non fosse rivenduto entro la predetta scadenza, l’acquirente sarebbe tenuto al versamento della intera imposta dovuta, con l’aggravio di sanzioni pari al 30% e dei relativi interessi di mora.
L’imposta di registro sulla locazione di fabbricati da parte di imprese costruttrici
La locazione di un fabbricato da parte dell’impresa che lo ha costruito o ristrutturato prevede un regime fiscale differente a seconda del tipo di fabbricato, in base allo schema seguente:
- in caso di fabbricato ad uso abitativo, la locazione è esente da IVA, e soggetta a imposta di registro del 2% (l”impresa locatrice può optare per assoggettare la locazione a IVA, con l’aliquota del 10%);
- in caso di fabbricato strumentale, cioè di fabbricato che, per le sue caratteristiche, può essere utilizzato unicamente per attività professionale o di impresa, la locazione è esente da IVA e soggetta ad imposta di registro dell’1%; l’impresa locatrice può optare per assoggettare la locazione a IVA, con l’aliquota del 21% (22% dal 1° ottobre 2013).
Come pagare l’imposta di registro
Il versamento dell’imposta di registro avviene utilizzando il modello F23, reperibile presso gli sportelli bancari e postali, o editabile da diversi siti, compreso quello dell’Agenzia delle Entrate.
Dal 2011 è inoltre prevista la possibilità di utilizzare il modello F24 anche per il versamento di tale imposta.
Per gli atti pubblici o autenticati, cioè quegli atti per i quali è prevista la presenza del notaio, l’imposta sarà pagata direttamente al professionista, che provvederà a versarla alle scadenze previste.
Nel caso di registrazione di contratti di locazione, è possibile effettuare il versamento mediante addebito diretto, da parte dell’Agenzia delle Entrate, sul proprio conto corrente: in tal caso, occorre disporre dei programmi di registrazione scaricabili dal sito della predetta Agenzia, oppure rivolgersi ad un intermediario fiscale, che provvederà alla registrazione ed al relativo addebito dell’imposta.